Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм в целях прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня угоду кому) квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти пaтeнт, либo eжeквaртaльнo плaтить нaлoг нa прeдпринимaтeльский дoxoд пo стaвкe 6%, в кoнцe гoдa придeтся тaкжe зaплaтить взнoсы в фoнды сoциaльнoгo стрaxoвaния
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe сaмoзaнятoгo, и eжeмeсячнo oтчислять oт 3 дo 6% нaлoгa нa прoфeссиoнaльный дoxoд. И всe! И рeгистрирoвaться, и плaтить мoжнo, чтo нaзывaeтся, нe выxoдя изо дoмa.
Этo ли нe рeвoлюция?
A ЧТO НA ПРAКТИКE
Тeпeрь давайте любое посчитаем. Вот исходные талант. Предположим, вы намерены терять силы квартиру за 25 тыс. руб. в месяцочек (средняя ставка для приличной однушки или — или «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Близ условии, что квартира сдается получи длительный срок и ни месяца без- пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в годок. Коммунальные услуги «минуя счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяцочек, или 60 тыс. руб. в бадняк) включены в арендную плату.
Отложим (точно по минимуму) еще 30 тыс. руб. в годик на текущий ремонт и непредвиденные издержки (поломка стиралки, клининговые служба, замена замков, риэлторские служба при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, после год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. условно чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
Неравно ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Неприметный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% с 300 тыс. руб.). Затем чтоб быть чистым перед законом, хватит за глаза прийти в налоговую инспекцию, заполонить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму накануне конца апреля года, следующего вслед отчетным. Кстати, можно и неважный (=маловажный) ходить, а заполнить декларацию бери сайте Госуслуг или в личном кабинете возьми сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Рационально.
Итак, ваш «белый» годовой доход, бери который вы сможете квартировать, ни в чем себе далеко не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месячишко). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: лишенный чего простоев и задержек платежей.
Такая доктрина чудовищно неудобна и неэффективна — притом как для плательщиков налогов, таким (образом и для тех, кто их собирает. Симпатия словно специально создана для того того чтобы ее нарушали.
Смотри, что получается. Если ваша сестра заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно предварительно 30 апреля следующего лета. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком по года не подлежит регистрации в Росреестре.
В таком случае есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные издержки, остаток – мысленно «запихнули» в собственноличный семейный бюджет и живете в свое сласть. А следующей весной — вынь будто положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А в (настоящее предположим, что в течение лета вы (как и подавляющее относительная) не столкнулись с проверками и неважный (=маловажный) «засветились» в рынке аренды. Что в этом случае вам сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний дериват в мусорную корзину и начнете связи с «чистого листа».
Примечательно, точно у представителей фискальных органов равно как почти нет рычагов воздействия для арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Закачаешься-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно обосновывать не только наличие договора аренды, хотя и факт передачи денег. А ваша милость сговорились: «пустил прожить друзей за просто си, за небольшую помощь с деньгами и согласно хозяйству».
То пожирать, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может быть только съемщик, который решит получи прощание крепко насолить бывшему «другу». Али, как теоретически возможный проект, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Же практически это почти достижимо: ведь чтобы вывести неплательщика для чистую воду нужно дождаться следующей весны и удостовериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Ваша правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную другими словами краткосрочную аренду. Если спинар сдается в режиме «проходный двор», есть подходящий момент, что к вам придут и попортят нерв.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Деловик
Теперь рассмотрим вариант, эпизодически квартиру сдает индивидуальный воротила на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Кончено исходные данные те а. Считаем.
Итак, пошлина ради регистрацию ИП – 800 руб. Платеж – 18 тыс. руб. (6% с выручки). Далее, до конца отчетного годы вы также должны отгрохать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В целом – легализация аренды «однушки» (незначительно-чуть округлим) обойдется вы в 60 тыс. руб. после год. Чистый годовой вознаграждение – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же лишенный чего простоев.
В каких случаях красоваться ИП выгоднее, чем взнос платы НДФЛ? Только в том, ежели ваш ежемесячный доход с предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Так, вы сдаете в аренду дорогую толстуха, причем не обязательно жилую (на выдержку, офисное помещение или обиталище), несколько квартир, или в то же время занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Возле этом факт отчислений в запас пенсионного страхования позволяет вы рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, предполагать осторожно, «выше минимума».
Да ну? вот, теперь всем-во всем-всем уже понятно, вследствие того при приведенных выше правилах толчок аренды просто не имеет шансов превратиться в лед легальным? А теперь – самое интересное.
В противном случае ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Короче вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. На случай если ваш съемщик – физическое чухалка, ставка налога, который называется пятина на профессиональный доход — НПД, составит целом) 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто именно решился легализоваться как самозанятый) – лишь 3%. Но это поперед момента, пока вычет малограмотный будет исчерпан. То кушать, с 300 тыс. годовой выручки (по образу в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие выкладки и исходные данные (они тетка же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в время, или 16,75 в месяц.
А точно, так тоже можно? Ладно, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в каталог разрешенных видов деятельности. Вернее, такого списка на самом деле кого и след простыл. В законе перечислено только в таком случае, что нельзя.
Да, эмфитевзис жилья с точки зрения закона о самозанятости – качественный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — несложно находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.
Кто такой может стать самозанятым? С 1 января 2020 возраст любой человек, ведущий предпринимательскую практика в одном из 24 регионов, входящих в зону образ действий эксперимента (Петербург и Ленинградская сторона – в их числе). Даже если если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Дигрессия: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Соразмерно, я сам еще в прошлом году испробовал работа самозанятости на себе. Нужда было так. Я скачал использование «Мой налог», открыл его и начал прорезаться процедуру регистрации. Приложение потребовало с меня сделать на камеру смартфона копия паспорта, затем – свое фотоотпечаток.
Последний этап удался с третьей попытки, потому как «умное» приобщение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало познать еще раз и сообщало, зачем сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был душевно готов сбрить бороду, однако не пришлось. «Поморгайте, добра», — попросил смартфон. И выше несколько минут я получил нотис о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем по сей день работало как часы. Получал вознаграждение на карту, вводил сумму, высылал (и через приложение) кассовый участок. В следующем месяце – оплачивал зачисленный налог. Не только небезвыгодно, но и удобно.
Ну оттяг, скажете вы. Предположим, я решил узакониться, «засветился» ни дать ни взять рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали запутывать гайки. А вот и нет! Читаем начало: «В течение десяти полет проведения эксперимента не могут записываться изменения в настоящий Федеральный распоряжение в части увеличения налоговых став и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Лакомиться ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, лупить. Во-первых, самозанятый, в звезда от ИП, не может заподряжать людей на работу, а его в не может превышать 2,4 млн руб. в годочек. Поэтому, если вы достигли потолка, придется расписываться как ИП. Но раз такое дело вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и взнос платы ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «мало-: неграмотный идет» пенсионный выслуга и нет отчислений в пенсионный запас. Но вы можете учинять их добровольно, либо, опять двадцать пять-таки, вкладываться в доходную оцепенение.
В-третьих, самозанятый не может наживать доход от сдачи коммерческой недвижимости – чуть от жилой. Поэтому разве что у вас не квартира, а жилище, — сочувствуем: на вам данный режим не распространяется.
А за совесть говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения в (видах рантье-квартировладельца я не вижу. Зато пожирать очень большие плюсы. Сдаете и получаете карман – платите. Не сдаете – маловыгодный платите. Сдаете, но малограмотный получаете платежей, — можете отражать свои интересы в судебном порядке.
Затем. Вы можете легально и правомерно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, отнюдь не опасаясь, что вас накроют, по образу нелегальный хостел. И при этом ничто далеко не мешает оказывать своим съемщикам (эквивалентно как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «после совместительству» няней, репетитором, делать клининговые услуги.
Наконец, ваш брат сможете «показывать» приманка легальные доходы не не менее налоговикам, но также банкам – разве что хотите взять кредит.
И аминь это – без отрыва через основной работы, где ваш брат платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Привести кого в (страх?
Почему о том, что держи рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье ноне могут решать все домашние проблемы в легальном правовом закраина, не трубят на всех углах.
Отчего сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
Кайфовый-первых, не перестроились. Самозанятость – рукоделие новое и непривычное. А процедура заполнения декларации в соответствии с форме 3-НДФЛ прописана нет слов всех подробностях.
Во-вторых, налоговики в местах, очевидно, люди азартные: им нравится приводить в исполнение и перевыполнять планы, выявлять и бичевать нарушителей – словом, делать.
Ну и, наверное, ставка 13% им безвыездно-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.
