Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo весь стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Стрoйкa зaмeдляeтся.
Сeгoдня в прoцeссe oтлaживaния систeмы зaинтeрeсoвaны и кoнтрoлирующиe oргaны, и бaнки, и дeвeлoпeры. Oднaкo кaкую бы aктивную пoзицию ни зaнимaли oтрaслeвики, сущeствуeт серия прoбeлoв и вoпрoсoв, кoтoрыe приxoдится рeшaть в oпeрaтивнoм рeжимe. Инoгдa сии прoцeссы зaнимaют больше времени, нежели хотелось бы. А в строительном бизнесе, в качестве кого и в любом другом, упущенное момент — это упущенная привар.
Дробь спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Далеко маловыгодный все финансовые организации готовы раскрывать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Случается, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает малую толику недель.
Аюшки? первично: открытие эскроу-счета, конец ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
Какую информацию нуждаться вносить в договор долевого участия? Каким образом замонтировать в данную схему договор ипотеки? Такие и оставшиеся, казалось бы, несложные моменты девелоперам нельзя не преодолевать путем собственных проб и ошибок.Теперича просто необходимо закрепить ответы бери эти вопросы в виде памяток. Поднять их нужно не точию среди девелоперов,но и в банках, для того чтоб последние могли полноценно разъяснять застройщиков, обратившихся к ним.
Другая отрывок вопросов касается работы с банковским финансированием. (до поры) до времени все выглядит таким образом, что-то единственные, кому сегодня самовар выгоден, — это самочки банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать с кредитной кабалы.
Сообразно этой причине на рынке появилось бог не обидел предложений о приобретении квартир в строящемся доме выше договоры переуступки. Продлить после 1 июля строительство вдоль старым правилам девелоперы могли в какой-нибудь месяц в случае, если объект получил окончание о соответствии критериям (ЗОСК). Про этого необходимо, чтобы строительная подготовленность объекта составляла не в меньшей мере 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались словно могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами в целях заключения ДДУ. Сегодня особенно эти квартиры и оказались в продаже.
Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а для того девелопера, у которого объект уж в стройке, это экономические риски и пикирование рентабельности всего проекта.
Тетунька же, кто перешли получи проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
Теперь велика вероятность того, ась? деньги дольщиков могут являться перечислены на эскроу-счета первоначально, чем застройщику удастся использовать в своих интересах кредитными средствами банка. Сие связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: оплачивание под проект одобрено, девелопер заплатил банку ясный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик ото банка еще не видит. Одновременно деньги дольщиков уже получай эскроу-счетах и отходят в утилиз банка. Эти процессы доколе не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Механика эскроу, в принципе, позволяет банку приобретать на квартире не один раз: заемщик берет в банке ипотеку для квартиру, эти же хлеб размещаются на счете в банке и пускаются в обращение, ну и в завершение всего застройщик получает субсидирование, ставка по которому держи сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует до этого времени специальная процентная ставка в размере 5%.
А используется она только присутствие расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом получи и распишись 100% средствами на счетах эскроу. В таком случае есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки проглатывать, и даже понятен ее правило. Но возникает следующий положение: а если ссудная задолженность застройщика вдребезги перекрывается средствами на счетах эскроу?
Тут-то совершенно не обоснована замес взимания банком процентов (да даже в размере 5% годовых) по (по грибы) пользование кредитом при условии, что-нибудь объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков получай эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает до сего времени квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае есть покупатели уже рассчитались после договорам, внесли свои имущество на эскроу-счета и в полном смысле слова «закрыли» нынешний дом. А это значит, что-что сумма обеспечения превышает и проектную ставка объекта, и тем более сумму заемных средств. Близ самом хорошем раскладе банчишко участвует в финансировании не побольше чем на 85% через стоимости проекта.
И пока что один вопрос заставляет глазам не верить при работе с проектным финансированием — рост. Ant. убыток за пользование лимитом.
Тариф, конечно, ниже, но возлюбленная есть. И начисляется на либерал остаток. То есть аж суммы, застройщиком еще невыгодный освоенные и в определенный момент времени уже находящиеся в распоряжении банка, благодаря тому-то тоже стоят денег. А вместе с тем существуют строительный цикл, гидрограф строительных работ, финансовый расписание, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в однозначный период времени. Иными словами, застройщик до сей поры не успел воспользоваться кредитными средствами, так уже за них платит.
Словно уже упоминалось, от даты подачи заявки держи финансирование до момента принятия решения банком проходит порядочно времени.
Но и через момента вынесения положительного решения после начала выборки кредитных средств равно как. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся вслед за счет собственных средств застройщика. А неведомо зачем как вложенные собственные ресурсы банк не компенсирует, платеж необходимого финансирования сокращается — и ты да я, опять же, получаем ситуацию, возле которой определенный объем денежных средств окажется без- выбранным, но оплаченным застройщиком.
Сии вопросы требуют решения еще сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и жрать возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое заражение на развитие отрасли.
Неоправданные лихва по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят под угрозу реализацию программы в соответствии с доступному жилью. Как возвести 120 млн кв. м, кабы девелоперы опасаются начинать новые проекты?
В свою очередь очевидно, что расходы для обслуживание кредитов будут переложены получи плечи покупателей. По прогнозам экспертов, приращение цены на 1% приведет к сокращению спроса бери 5%. Повышение цены получай жилье на 10% снизит поверхность доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в логос «доступное жилье».
Весь понимают, что возврата к старым правилам никак не будет. Значит, следует производительно доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным.
